Il Decreto Sblocca Cantieri (DL 32/2019) , in esame al Senato, interviene sul Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) per favorire la rigenerazione urbana, la riqualificazione del patrimonio edilizio e delle aree urbane degradate, la riduzione del consumo di suolo, lo sviluppo dell’efficienza energetica e delle fonti rinnovabili e il miglioramento e l’adeguamento sismico degli edifici.
L’articolo 5 “Norme in materia di rigenerazione urbana’ elenca specificamente le finalità:
– indurre una drastica riduzione del consumo di suolo;
– favorire la rigenerazione del patrimonio edilizio esistente;
– incentivare la razionalizzazione di detto patrimonio edilizio;
– promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti, nonché di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione, ovvero da rilocalizzare;
– favorire lo sviluppo dell’efficienza energetica e delle fonti rinnovabili;
– assicurare il miglioramento e l’adeguamento sismico del patrimonio edilizio esistente, anche con interventi di demolizione e ricostruzione.
Il testo prevede come necessaria, e non più solo facoltativa, l’approvazione da parte di Regioni e Province autonome di deroghe al DM 1444/1968 in materia di limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra fabbricati, e deroghe in materia di standard urbanistici.
Gli ‘standard urbanistici’ sono le previsioni che fissano la quantità minima di spazio che ogni piano regolatore generale deve inderogabilmente riservare all’uso pubblico e le distanze minime e altezze massime da osservare nell’edificazione degli e tra gli edifici, nonché ai lati delle strade.
La nuova norma è finalizzata ad orientare i Comuni nella definizione di limiti di densità edilizia, altezza e distanza dei fabbricati negli ambiti urbani consolidati del proprio territorio. Ai Comuni è quindi affidato il compito di adeguare le previsioni dei propri strumenti urbanistici sulla base delle disposizioni adottate da Regioni e Province autonome in deroga ai limiti di densità edilizia, altezza e distanza stabiliti, rispettivamente, dagli articoli 7, 8 e 9 del DM 1444/1968.
L’articolo 7 fissa i limiti inderogabili di densità edilizia, l’articolo 8 stabilisce le altezze massime degli edifici e l’articolo 9 le distanze minime tra fabbricati, per le diverse zone territoriali omogenee.
Si prevede che, per gli interventi di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, purché sia assicurata la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo.
In altre parole, la disposizione condiziona gli interventi di demolizione e ricostruzione edilizia al rispetto delle distanze preesistenti (purché legittime) e all’invarianza delle volumetrie edificatorie e dell’altezza dell’edificio da ricostruire. Ne consegue che, per le operazioni di sostituzione edilizia, non si applicano le deroghe ai limiti di distanza e altezza consentite in linea generale dallo stesso articolo 5.