Ristrutturazione o restauro, la Cassazione spiega le differenze

Il cambio di destinazione d’uso è compatibile con un intervento di restauro e risanamento conservativo? O si sfocia invece in una ristrutturazione edilizia? Quale titolo abilitativo è necessario? A questi interrogativi ha risposto la Cassazione con la sentenza 38611/2019.
I dubbi nascono dal caso di un cambio di destinazione d’uso, da residenza a turistico-ricettivo, di un edificio risalente al Settecento. La variazione era stata accompagnata da una serie di opere di nuova costruzione e ristrutturazione, come la realizzazione di una pavimentazione al posto di un giardino all’italiana e la creazione di Spa, fontane e parcheggi, svolte senza permesso di costruire o sulla base di autorizzazioni non valide.
Per questi motivi, il Gip aveva disposto il sequestro preventivo dell’immobile. Il Tribunale ordinario aveva però annullato il provvedimento perché, a suo avviso, gli interventi non avevano comportato né la trasformazione dell’edificio, né lo stravolgimento dello stato dei luoghi dato che alcuni elementi, come i giardini, al momento della realizzazione dei lavori già non esistevano più. Secondo i giudici, gli interventi potevano essere classificati più come opere di adeguamento e ammodernamento di parti dirute.
Nella risoluzione del caso, la Cassazione ha dovuto stabilire se gli interventi rientrassero nell’ambito del restauro e risanamento conservativo o delle ristrutturazioni edilizie e se il cambio di destinazione d’uso fosse legittimo.
La Cassazione ha ricordato che in base all’articolo 10, comma 1, lett. c), del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), è richiesto il permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o, nei centri storici, modifiche della sagoma degli immobili vincolati. Per gli altri interventi di ristrutturazione edilizia è invece sufficiente la Scia.
Secondo l’articolo 3, inoltre, sono interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Rientra in questo insieme il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria, fatte salve le innovazioni per l’adeguamento antisismico, il ripristino degli edifici, o di parti di essi, demoliti o crollati.
Sono interventi di restauro e risanamento conservativo, ai sensi dell’articolo 3 comma 1 lett. c) del DPR 380/2001, “gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purchè compatibili con quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. In questo gruppo ci sono il consolidamento, il ripristino ‘e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio. La finalità degli interventi di restauro e risanamento conservativo è quella di rinnovare l’organismo edilizio in modo sistematico e globale, ma pur sempre nel rispetto dei suoi elementi essenziali tipologici, formali e strutturali.
Perché, quindi, si resti nell’ambito del restauro e risanamento conservativo, non possono assolutamente essere mutati:
– la qualificazione tipologica del manufatto preesistente, cioè caratteri architettonici e funzionali di esso che ne consentono la qualificazione in base alle tipologie edilizie;
– gli elementi formali, come la disposizione dei volumi e gli elementi architettonici che danno l’immagine del manufatto;
– gli elementi strutturali, che compongono la struttura dell’organismo edilizio.
Come si legge nella sentenza, gli interventi edilizi che alterano l’originaria consistenza fisica attraverso una diversa distribuzione interna e l’inserimento di impianti non si configurano né come manutenzione straordinaria né come restauro o risanamento conservativo, ma devono essere classificati come ristrutturazione edilizia.
In presenza di un vincolo paesaggistico, sono vietati gli interventi che comportano un’alterazione dell’assetto esteriore degli edifici o ne violino l’esigenza di conservazione.
Nell’ambito degli interventi di restauro o risanamento conservativo, spiega la sentenza, è consentito il cambio di destinazione d’uso purchè compatibile con l’edificio conservato.
Data l’entità dei lavori realizzati, la Cassazione ha annullato l’ordinanza del Tribunale ordinario e confermato l’illegittimità degli interventi.