Edifici efficienti, lo sconto alle imprese non si applica ai terreni edificabili

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Lo sconto alle imprese di costruzione (o di ristrutturazione immobiliare) che vendono entro 10 anni fabbricati demoliti e ricostruiti secondo principi antisismici e di risparmio energetico, si applica solo agli immobili e non ai terreni edificabili. Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate in risposta a due società: la prima intendeva acquistare un’area edificabile, l’altra (una cooperativa) intendeva acquistare un edificio residenziale, impegnandosi rispettivamente a costruire e recuperare, in chiave antisismica, i fabbricati, per poi alienarli entro dieci anni.
Entrambe avevano chiesto la possibilità di beneficiare delle agevolazioni dell’articolo 7 del Decreto Crescita (DL 34/2019) che prevede, in caso di trasferimenti immobiliari in favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione, al ricorrere di determinate condizioni, le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
La disposizione prevede che le imposte siano ridotte se:
– l’acquisto avvenga entro il 31 dicembre 2021 da parte di imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
– l’acquisto riguardi un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.
L’acquirente, inoltre, entro dieci anni dalla data del trasferimento deve provvedere:
– alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche, oppure, a effettuare interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia. In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche Nzeb (Near zero energy building), A o B;
– all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato.
L’Agenzia ha negato l’applicazione delle agevolazioni alla prima società in quanto l’oggetto della compravendita è un terreno edificabile, non citato e, quindi, escluso dalla disposizione.
A questo proposito, i tecnici delle Entrate hanno ricordato che le norme agevolative sono di stretta interpretazione, nel senso che i benefici previsti dalle stesse non possono essere estesi oltre l’ambito di applicazione al loro interno identificato.
Alla cooperativa, l’Agenzia ha accordato il proprio benestare perché l’acquisto riguarda un “intero fabbricato”, cioè proprio la tipologia che la norma intende agevolare per rigenerare il tessuto urbano.
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un secondo quesito della cooperativa, riguardante l’applicazione – al caso – dei benefici previsti dal “sismabonus per l’acquisto di casa antisismiche”, dichiarando che il beneficio si applica proprio perché si tratta di una cooperativa.