La vendita di un fabbricato non ultimato, che non può qualificarsi come edificio, ed è ancora accatastato come terreno edificabile, è soggetta all’Iva e alle imposte in misura fissa pari a 200 euro.
Lo ha spiegato l’Agenzia delle Entrate con la risposta 365/2022.
Ecco il caso: un professionista, incaricato della vendita di un immobile in corso di costruzione, nell’ambito di un procedimento esecutivo, ha chiesto all’Agenzia delle Entrate come deve essere tassato l’atto di vendita (imposta di registro o Iva) dato che il fabbricato in questione è ancora catastalmente individuato come terreno, ma che in realtà risultano già edificati.
Il professionista non sa, infatti, se la compravendita sia assoggettata ad Iva o se esiste un altro regime di tassazione per gli immobili ancora catastalmente individuati come terreni.
L’Agenzia ha spiegato che l’articolo 10 del Dpr 633/1972 regola l’esenzione dall’Iva per una serie di casi. Tra questi ci sono la cessione dei terreni per i quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria e la cessione di fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione. La norma non tratta espressamente i fabbricati non ultimati.
Questo, spiega l’Agenzia, induce a ritenere che la cessione di un fabbricato, prima della sua ultimazione, sia assoggettata ad Iva.
L’Agenzia ha sottolineato che i lavori di costruzione si sono interrotti quando il fabbricato era ancora iscritto al Catasto terreni e non gli si poteva attribuire nemmeno la categoria catastale transitoria F/3, idonea ad attribuire all’immobile la natura di fabbricato.
L’Agenzia ha aggiunto che, in base al Dpr 633/1972, bisogna valutare se il terreno è edificabile (e in questo caso la vendita è soggetta ad Iva) o se non è suscettibile di utilizzo edificatorio (in questo caso la vendita è esente da Iva).
L’Agenzia ha quindi concluso che l’operazione riguarda un terreno edificabile: la vendita è soggetta ad Iva e, in ragione del principio di alternatività Iva/Registro, alle altre imposte nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
L’Agenzia delle Entrate, nella sua risposta, spiega che l’operazione è soggetta a Iva, ma non indica l’aliquota dell’imposta. Riteniamo che si tratti dell’aliquota ordinaria al 22% dal momento che le aliquote agevolate sono riservate:
– all’acquisto e alla costruzione di abitazioni non di lusso destinate a prima casa (4%);
– ai materiali forniti nell’ambito di interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione (10%);
– ai materiali forniti, nei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, nell’ambito di un contratto d’appalto (10%).