Mercato immobiliare, calo più contenuto nel terzo trimestre 2023

Il mercato immobiliare residenziale nel terzo trimestre del 2023 registra ancora una volta un segno di variazione annua negativo (-10,4%), ma più contenuto rispetto a quello registrato nel secondo trimestre (-16%): sono infatti circa 18mila le abitazioni in meno compravendute in ambito nazionale rispetto all’analogo trimestre del 2022.
E’ il primo risultato di sintesi che emerge dalle Statistiche trimestrali sul mercato immobiliare Residenziale, redatte a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare, disponibile in rete nell’apposita sezione del portale dell’Agenzia delle entrate.
La pubblicazione presenta, come di consueto, uno sguardo generale sulle dinamiche del mercato delle abitazioni relative al terzo trimestre 2023, con dettaglio fornito per area territoriale e per le maggiori città.
Sono state circa 157mila le compravendite immobiliari residenziali effettuate tra luglio e settembre 2023, oltre il 31% concentrate nei comuni capoluogo di provincia, che mostrano un calo di un punto rispetto al dato nazionale. Osservando le variazioni per mese, la flessione maggiore si osserva in agosto (-13,5%), più marcata in corrispondenza delle città capoluogo (-16,3%).
Nell’intero trimestre, il calo più contenuto si è rilevato nelle Isole (-6,3%) e al Sud (-7,3%), mentre nel Nord Est e al Centro, dove si concentra circa il 40% delle compravendite nazionali, si registra la tendenza negativa più accentuata, con una contrazione prossima al 13 per cento.
La diminuzione degli scambi coinvolge tutti i tagli dimensionali e aumenta al crescere della grandezza delle abitazioni, partendo da -8% per le unità immobiliari di taglio piccolo, inferiore agli 85 m2, e arrivando a -11,9% per quelle che superano i 145 m2.
Con oltre 48mila compravendite, si conferma la classe dimensionale intermedia tra 85 m2 e 115 m2 quella con maggiore quota di transazioni (31% circa). Nel complesso, la superficie media delle abitazioni compravendute nel terzo trimestre 2023, rispetto al I trimestre 2022, è in leggera diminuzione di 0,8 m2 e si attesta intorno ai 107 m2.
Nel periodo osservato, la percentuale delle transazioni effettuate usufruendo dell’agevolazione “prima casa” (rapportata al totale delle abitazioni acquistate dalle persone fisiche) è in diminuzione rispetto allo scorso trimestre, ed è pari al 62% circa delle unità, più bassa di oltre 5 punti percentuali rispetto alla quota osservata nel terzo trimestre del 2022.
Registra un leggero rialzo il dato riferito alla quota degli acquisti di abitazioni da parte di persone fisiche finanziate da mutui con ipoteca iscritta sull’immobile compravenduto, 41,3% a fronte del 40,1% del trimestre precedente, ma, comunque, la variazione annua del numero di immobili in compravendite assistite da mutuo ipotecario si attesta a -25,5% rispetto all’analogo trimestre del 2022, in totale 21mila in meno. Migliora, tuttavia, il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, che in questo terzo trimestre 2023 cala al 4,25%, per la prima volta negli ultimi due anni, registrando una diminuzione di 6 punti base. Il capitale di debito, contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni, ammonta a circa 8 miliardi di euro, circa 3,5 miliardi di euro in meno dell’omologo trimestre del 2022 (-30,1%).
È stato stimato, nel periodo luglio-settembre, l’acquisto di circa 12.700 abitazioni di nuova costruzione, pari all’8,6% del totale delle unità residenziali compravendute; rispetto all’omologo trimestre del 2022 si registra ancora una flessione dei volumi di scambio di questa tipologia di immobili -16%, circa sei punti percentuali in meno rispetto alla variazione calcolata sul complesso delle abitazioni esistenti (-10% circa).
Il segmento dei depositi pertinenziali, per lo più costituito da cantine e soffitte, con oltre 31mila unità scambiate, registra una diminuzione con una variazione tendenziale, sul 2022, del 7,7%, che attenua la tendenza al ribasso rilevata nello scorso trimestre (-14,4%). Nei comuni capoluogo, dove sono state acquistate nel periodo analizzato circa 12mila unità, la decrescita è meno accentuata (-5,7%) rispetto a quella registrata nei comuni minori, dove gli acquisti hanno riguardato circa 20mila unità e la diminuzione è del 8,8 per cento.
Anche il segmento di mercato di box e posti auto segna una diminuzione pari all’11,4% rispetto al terzo trimestre dello scorso anno. La disaggregazione territoriale evidenzia tassi tendenziali negativi in tutte le aree, più consistenti a Centro (-15,2%).
I dati delle compravendite di abitazioni nel terzo trimestre del 2023 relativi alle otto principali città italiane per popolazione, che rappresentano il 15% del totale delle transazioni nazionali, evidenziano una variazione tendenziale annua negativa del 10,3%, in linea con il dato nazionale, con oltre 2.700 abitazioni acquistate in meno nel terzo trimestre 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022.
I tassi sono negativi per tutte le città, a Firenze la flessione più significativa, con un calo di compravendite del 17,9%, si accoda Roma, con una diminuzione del 13% circa. Più contenuta la decrescita a Napoli, dove la diminuzione è dell’1,9%, Milano e Genova registrano una perdita del 9% circa, mentre per Torino, Bologna e Palermo il dato risulta sostanzialmente in linea con quello nazionale.
Nel mercato non residenziale le compravendite calano del 6,1% rispetto al terzo trimestre 2022, combinazione dei risultati negativi maturati dal settore commerciale, che registra una flessione del 4,8%, e dalle altre destinazioni, intese come tali le unità immobiliari principalmente censite nel gruppo catastale F, che segnano una discesa dell’8,3%; la contrazione del Ntn colpisce anche il settore produttivo, con una variazione del -9,1%. In controtendenza il settore agricolo, che interrompe il trend decrescente, che aveva caratterizzato l’ultimo anno, riportando un aumento dei volumi compravenduti in tutte le aree, Nord Ovest escluso (-7,4%), pari all’11,3% su scala nazionale, ma il suo mercato, appena 700 unità scambiate delle 50.500 totali, non è in grado di influenzare l’andamento dell’intero comparto.
Il report descrive con maggiore dettaglio il settore terziario-commerciale (Tco) analizzando singolarmente le sotto-destinazioni che lo compongono: uffici e studi privati, negozi e laboratori, depositi e autorimesse e, infine, il gruppo composto dalle unità appartenenti alle categorie catastali B/4, D/2, D/5, D/8.
Il ribasso delle compravendite di uffici, pari al 3%, è accompagnato da una riduzione della superficie trasferita (Stn), circa il 12% in meno rispetto allo stesso periodo del 2022, evidenziando anche una certa disomogeneità sul territorio nazionale: infatti, la diminuzione del Ntn si osserva al Nord Ovest (-8,3%) e al Centro (-13,1%) mentre nelle altre aree si rileva un aumento, in particolare al Sud, dove la variazione positiva è prossima al 19 per cento.
I negozi mostrano una sostanziale stabilità registrando un lieve rialzo sia nei volumi, +0,7%, sia nella Stn, +0,3%, a differenza dei depositi commerciali che, invece, subiscono una contrazione dell’8,5%, diffusa in misura diversa su tutte le aree territoriali.
L’ultimo gruppo, seppur numericamente trascurabile, conta circa 1.500 Ntn, in crescita del 9,6% rispetto al terzo trimestre 2022.
Con riferimento allo stesso settore terziario-commerciale, nelle grandi città si osservano due situazioni speculari: quella di Milano, che nei mesi di luglio, agosto e settembre ha riscontrato grandi difficoltà, con cali prossimi al 30% per uffici e depositi, e del 20% circa per i negozi, e quella di Napoli, che, invece, esibisce incrementi poco superiori al 20% in tutti i segmenti del settore. Oltre alla città partenopea, la flessione delle compravendite di uffici risparmia solo Genova, dove il rialzo è dell’8,4%, a scapito dei negozi che presentano dati positivi quasi in tutte le città, esclusa Torino (-11,9%) e la già citata Milano. In relazione ai depositi commerciali, si evidenzia il brusco calo nella città di Palermo che passa dalle oltre 100 transazioni registrate nel terzo trimestre 2022 alle 64 del terzo trimestre 2023, pari al 41% in meno.
Il settore produttivo mostra una contrazione dei volumi scambiati in tutte le aree a eccezione del Nord Est (+5,8%). Le unità del settore appartenenti alla classe di rendita 500-5.000 euro assorbono circa il 46% del totale delle unità compravendute, seguito dagli immobili con valori di rendita superiori a 5mila euro, che rappresentano il 32,6% delle unità scambiate nel trimestre. Le variazioni, nel dettaglio delle classi di rendita, riportano tassi tendenziali negativi a due cifre, in particolare tra il -11,3% e il -16,2%, a eccezione della classe 500-5.000, che nel terzo trimestre 2023 perde meno delle altre, il 4,3 per cento.