Nel periodo compreso tra il 23 settembre e il 23 ottobre 2024, un’indagine condotta da Banca d’Italia in collaborazione con Tecnoborsa e l’Agenzia delle Entrate, ha rilevato una serie di segnali positivi nel mercato immobiliare, pur in un contesto di debolezza persistente della domanda. L’indagine ha coinvolto un campione di agenti immobiliari e ha fornito importanti indicazioni sui principali indicatori del settore.
Stabilità dei Prezzi e Riduzione degli Sconti
Nel terzo trimestre del 2024, la percentuale di agenti immobiliari che hanno segnalato una stabilità dei prezzi delle abitazioni è aumentata, attestandosi al 72%, rispetto al 67% del trimestre precedente. Allo stesso tempo, la quota di operatori che ha segnalato una riduzione dei prezzi è scesa al 15%, un calo significativo rispetto al 22% registrato nel trimestre precedente. Questa tendenza ha interessato in modo particolare le aree del Centro-Sud, con un miglioramento più marcato in queste regioni. La quota di operatori che ha segnalato un aumento dei prezzi è rimasta stabile al 12%.
In parallelo, lo sconto medio praticato rispetto al prezzo iniziale richiesto dai venditori è sceso ai minimi storici, raggiungendo il 7,8%. Questo riflette una riduzione della necessità di scontare i prezzi per favorire la vendita, indicativa di una certa stabilità o fiducia nel mercato. I tempi di vendita sono rimasti contenuti, con una media di 5,7 mesi, leggermente superiore al minimo storico registrato nel primo trimestre del 2023, ma comunque molto bassi in termini storici.
Andamento delle Transazioni
Un altro indicatore positivo riguarda l’aumento delle transazioni immobiliari. La quota di agenzie che hanno concluso almeno una vendita è salita all’82,4%, tornando ai livelli medi del periodo post-pandemia. Sebbene il saldo tra gli agenti che segnalano un incremento delle transazioni e quelli che ne segnalano una riduzione rimanga negativo (con una differenza di 22 punti percentuali), si è registrato un miglioramento rispetto al trimestre precedente (-24 punti percentuali). La maggioranza degli agenti ha continuato a concentrarsi sulle abitazioni preesistenti, con l’83% delle agenzie che ha intermediato esclusivamente immobili di questo tipo.
Segnali di Recupero della Domanda
La domanda di abitazioni è rimasta debole, ma sono emersi segnali di ripresa. I giudizi sul numero dei potenziali acquirenti sono migliorati in modo significativo rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Il saldo tra gli agenti che segnalano un aumento e quelli che segnalano una diminuzione dei potenziali acquirenti è migliorato di 18 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2023, passando da un valore di -40 punti percentuali a -22, se si escludono i dati del trimestre di lockdown. Il miglioramento della domanda è stato particolarmente forte nelle regioni del Centro-Sud, dove la dinamica è stata più positiva rispetto al resto del Paese.
Difficoltà di Accesso al Credito e Mutui
L’accesso al credito ha mostrato segnali di miglioramento. La percentuale di acquirenti che ha difficoltà a ottenere un mutuo, una delle principali cause di cessazione degli incarichi di vendita, è scesa al 20%, rispetto al 23% del trimestre precedente e al 34% dello stesso periodo dell’anno passato. Questo riflette una situazione di minore difficoltà per gli acquirenti nel reperire finanziamenti, anche se la percentuale resta superiore ai livelli storici pre-pandemia.
Di conseguenza, è aumentata anche la percentuale di acquisti finanziati tramite mutuo, che è passata dal 61% al 64% rispetto alla rilevazione precedente. Nonostante questo miglioramento, la percentuale resta ancora relativamente bassa in un confronto storico. Inoltre, il rapporto tra l’importo del prestito e il valore dell’immobile è lievemente aumentato, attestandosi al 78%, dal 77% del trimestre precedente.
Prospettive del Mercato Immobiliare
Le aspettative sugli sviluppi futuri del mercato immobiliare sono nettamente migliorate. Gli agenti hanno espresso previsioni più ottimistiche sia per il trimestre in corso sia per il biennio successivo, con un saldo relativo all’andamento dei prezzi che ha registrato un incremento, passando da -18 punti percentuali a -12. Questo miglioramento è stato sostenuto dal calo della percentuale di operatori che prevedono una diminuzione dei prezzi e dall’aumento di quelli che invece si aspettano un rialzo.
Mercato della Locazione
Il mercato degli affitti ha mostrato tendenze di crescita, con una percentuale significativa di agenti (51%) che ha segnalato un aumento dei canoni di locazione rispetto al trimestre precedente. I canoni sono rimasti su livelli storicamente elevati, con il 35% delle agenzie che ha previsto un ulteriore aumento nel trimestre in corso. Il saldo tra gli agenti che prevedono un aumento e quelli che prevedono una riduzione dei canoni si è ridotto, ma resta ancora consistente, sebbene il più basso dalla fine del 2022.
Le difficoltà nell’offerta di abitazioni in locazione sono state identificate come uno dei principali fattori alla base dell’aumento dei canoni, con la preferenza dei proprietari per gli affitti brevi che ha avuto un impatto maggiore nelle regioni del Centro e del Sud Italia. Inoltre, l’aumento dei canoni è stato attribuito anche alla ridotta disponibilità di immobili sul mercato da locare.
Conclusioni
Nel complesso, il mercato immobiliare italiano nel terzo trimestre del 2024 ha mostrato segnali di recupero, nonostante la persistente debolezza della domanda. La stabilità dei prezzi, la riduzione degli sconti e i tempi di vendita contenuti suggeriscono una certa fiducia da parte degli operatori. Anche le prospettive future sono migliorate, sia sul mercato nazionale che su quello locale, con aspettative di un eventuale rialzo dei prezzi. Tuttavia, permangono alcune difficoltà, in particolare per quanto riguarda l’accesso al credito da parte degli acquirenti e la scarsità di offerta nel settore della locazione.